Dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản

Thời gian qua, để phát triển các dự án bất động sản, chủ đầu tư có nhiều sự lựa chọn để huy động vốn như tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài…

Tín dụng bất động sản tăng

Đến cuối tháng 9/2024, tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đạt 9,15% so với đầu năm, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung. Trong những năm qua, tín dụng bất động sản đã tăng trưởng mạnh mẽ. Điển hình, tín dụng bất động sản năm 2022 tăng 23,9%, và năm 2023 tăng 11,8% dù lĩnh vực này gặp khó khăn.

Các ngân hàng thương mại vẫn là nguồn vốn chủ đạo cho thị trường bất động sản. Nhiều ngân hàng ghi nhận tỷ trọng tín dụng bất động sản tăng cao trong tổng dư nợ. Chẳng hạn, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản của VIB đến hết quý 3/2024 tăng 275% so với đầu năm; Techcombank tăng 18,6%; VPBank tăng 43,5%; tại MB, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 55 nghìn tỷ đồng, chiếm 7,8% tổng dư nợ tín dụng.

Sự phụ thuộc vào dòng vốn ngân hàng càng thêm lớn khi các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, vốn FDI hay vốn từ nhà đầu tư cá nhân gặp khó. Các chuyên gia đánh giá kênh trái phiếu doanh nghiệp đang gặp hiện tượng “tắc nghẽn”, vốn FDI vào bất động sản còn hạn chế do vướng mắc pháp lý, và huy động vốn từ nhà đầu tư cá nhân cũng gặp khó khăn trong bối cảnh kinh tế chung chưa phục hồi hoàn toàn.

Như nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa – thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, nguồn vốn tín dụng vẫn là kênh chủ đạo để các doanh nghiệp nhìn vào trong hoạt động kinh doanh. Sự tăng trưởng nhanh chóng của tín dụng bất động sản đặt ra câu hỏi về tính bền vững và an toàn của hệ thống ngân hàng. Việc nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn trong khi cho vay bất động sản là trung và dài hạn tạo ra rủi ro kỳ hạn. Nếu không có biện pháp quản lý và kiểm soát chặt chẽ, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, rủi ro sẽ lan sang hệ thống ngân hàng, ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Bên cạnh đó, GSTS Phạm Hồng Chương cho rằng tín dụng bất động sản cũng đang tiềm ẩn rủi ro kỳ hạn cho các nhà băng. Các khoản vay bất động sản chủ yếu là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của nhà băng chủ yếu là ngắn hạn. Điều này đã tạo ra sự mất cân đối trong cấu trúc tài chính của các ngân hàng, tăng nguy cơ cho hệ thống tài chính.

Đề xuất thêm các kênh vốn khác

Để giảm bớt sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng, các chuyên gia đề xuất cần phát triển các kênh huy động vốn khác. Việc thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản sẽ giúp đa dạng hóa nguồn vốn, giảm áp lực cho ngân hàng.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện khung pháp lý, đặc biệt là với ba luật mới gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, được kỳ vọng sẽ khơi thông dòng vốn, tạo điều kiện cho các kênh huy động vốn khác phát triển.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và Bất động sản Toàn cầu cho rằng: “Những quy định tại các bộ luật mới có hiệu lực vừa qua gồm Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến tín dụng bất động sản, đặc biệt là chất lượng tín dụng trong thời gian tới”.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn, phải trông chờ vào trái phiếu, vốn từ các nhà đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài chứ không phải vốn ngân hàng. “Do đó, phải giảm bớt sự lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng để phân tán được rủi ro cho ngân hàng”, ông đề xuất.

Các chuyên gia cho rằng cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản để đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.