Góp ý dự thảo sửa đổi Luật nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản: Các loại bất động sản phải giao dịch qua Sàn.

Sau phiên thảo luận góp ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chiều 7/10, các đại biểu tiếp tục phiên góp ý về dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh những nội dung dự thảo được Bộ Xây dựng đưa ra được các đại biểu thống nhất, các đại biểu tiếp tục có ý kiến đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và lực lượng môi giới bất động sản.

Góp ý về dự thảo đối với Các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn và môi giới bất động sản, theo ông Trần Thái – Giám đốc Đầu tư Công ty Cổ phần Đất Xanh Miền Trung cho rằng: Về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn được quy định tại Điều 60 của dự thảo thì phương án 2 hàm ý đầy đủ và đã bao quát các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật, tránh việc liệt kê nhưng sót theo phương án 1. Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Đối với quy định về môi giới bất động sản, ông Trần Thái cho rằng cần lựa chọn phương án 2, giữ nguyên quy định của Luật hiện hành. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Vì theo phương án 1 thì việc 1 cá nhân vừa được phép hành nghề bên ngoài và cùng hành nghề trong tổ chức, trong thực tế hoạt động sẽ khó khả thi khi cá nhân vừa hoạt động, môi giới bên ngoài (không thông qua Sàn) nhưng vẫn được hoạt động trong Sàn sẽ khiến giao dịch của các cá nhân của 1 Sàn không quản lý hết và trách nhiệm về ai khi có vướng mắc. Nên việc hoạt động dịch vụ môi giới cần rõ ràng, theo Sàn hoặc theo cá nhân hoạt động dịch vụ môi giới.

Ông Trần Văn Bình – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – Phụ trách Khu vực miền Trung cũng thống nhất chọn phương án các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn. Theo ông Bình, giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch đây không phải là can thiệp hành chính vào thị trường mà là tổ chức lại thị trường để trở nên hiệu quả và minh bạch hơn, khắc phục các khiếm khuyết vốn có của thị trường.

Việc bán sản phẩm bất động sản thông qua sàn thực tế không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Chi phí để đảm bảo tiêu chuẩn, minh bạch cho người mua hàng là chi phí cần thiết, không thể nói là chi phí bất hợp lý. Đây là chi phí các chủ đầu tư có uy tín và có năng lực từ trước tới nay vẫn phải bỏ ra để phục vụ khách hàng của mình và tăng uy tín cho mình. Việc tạo ra một cơ chế chung như giao dịch qua sàn sẽ làm chi phí này được sử dụng hiệu quả hơn. Chi phí bán hàng cũng là chi phí mà đã được các chủ đầu tư, nhà phát triển tính vào giá bán. Vì vậy, dù chủ đầu tư tự bán hay để các Công ty môi giới bán thì về cơ bản giá bán không có sự chênh lệch. Bởi nếu chủ đầu tư tự bán thì vẫn phải triển khai các bước bán hàng cũng phải có nhân sự, truyền thông, hoa hồng… như các Sàn giao dịch bất động sản.

Điều đang diễn ra trong thực tế là hiện nay, dù không quy định giao dịch bất động sản phải bắt buộc qua sàn giao dịch, nhưng hoạt động bán hàng của chủ đầu tư, trên thị trường trong giai đoạn vừa qua vẫn diễn ra chủ yếu qua sàn. Theo thống kê, trên 90% giao dịch tại các dự án được bán là thông qua các sàn giao dịch và công ty môi giới bất động sản. Các sàn giao dịch, công ty môi giới chính là người tìm kiếm khách hàng, đưa sản phẩm đến tay khách hàng một cách hiệu quả nhất nhờ sự chuyên môn hóa và tập trung. Đã có nhiều chủ đầu tư là các tập đoàn lớn, có nguồn nhân lực, vật lực dồi dào từng tự triển khai bán hàng nhưng không đem lại hiệu quả. Mặt khác, cũng có những đơn vị xuất phát điểm từ Sàn giao dịch, công ty môi giới thành chủ đầu tư nhưng khi triển khai bán hàng vẫn phải thông qua các sàn giao dịch, công ty môi giới khác để đạt hiệu quả cao hơn.

Ông Trần Đình Quý – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản tỉnh Khánh Hòa cũng cho rằng: Kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn của Dự thảo Luật là giải pháp để chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Môi giới có thể dùng mạng xã hội như zalo hay facebook để tiếp thị là những kênh mà cơ quan chức năng không quản lý được nên bắt buộc phải thông qua sàn. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang tồn tại nhiều lỗ hổng lớn, trong đó có việc chủ đầu tư chưa đủ điều kiện huy động vốn đã lách luật bằng nhiều cách huy động vốn như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, đặt cọc thiện chí… Việc lạm dụng này qua mặt cơ quan quản lý Nhà nước không có cơ sở để xử lý dẫn đến sự kiếu kiện khiếu nại xảy ra rất nhiều trong thời gian qua.

Ngoài các thảo luận góp ý dự thảo Luật về quản lý kinh doanh bất động sản và môi giới bất động sản, các đại biểu đã góp ý về việc chống thất thu thuế trong mua bán chuyển nhượng bất động sản, hành lang pháp lý của căn hộ Condotel… Những ý kiến góp ý sẽ được Bộ Xây dựng và cùng Ban soạn thảo Luật tiếp thu tổng hợp để tiếp tục hoàn thiện Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).