Đà Nẵng vì sao phải lấn biển làm đô thị? Góc nhìn quy hoạch, kinh tế và động lực tăng trưởng mới
Đà Nẵng vì sao phải lấn biển làm đô thị? Phân tích quy hoạch và cơ hội phát triển mới
Đà Nẵng đang đứng trước một lựa chọn phát triển mới
Câu chuyện Đà Nẵng lấn biển làm đô thị đang thu hút sự quan tâm lớn bởi đây không chỉ là một ý tưởng mở rộng quỹ đất, mà còn là một định hướng phát triển mang tính chiến lược trong giai đoạn mới. Theo thông tin từ dự thảo nghị định về cơ chế, chính sách đặc thù đang được Bộ Tài chính xây dựng, Đà Nẵng được định hướng phát triển một khu đô thị lấn biển quy mô khoảng 1.428ha, tổng mức đầu tư khoảng 360.000 tỷ đồng, gồm 5 cụm đảo nhân tạo đa chức năng, với thời gian thực hiện dự kiến trong 15 năm từ 2026 đến 2040
Điểm đáng chú ý là dự án này không được nhìn nhận đơn thuần như một khu đô thị mới. Theo nội dung dự thảo, đây là khu vực dự kiến áp dụng các cơ chế đặc thù về quy hoạch, đầu tư, tài chính, thuế, xuất nhập khẩu và các chính sách liên quan, tức là một không gian phát triển mới mang tính thể chế, nơi Đà Nẵng có thể thử nghiệm các mô hình tăng trưởng hiện đại hơn.
Chính vì vậy, khi đặt câu hỏi “vì sao Đà Nẵng phải lấn biển làm đô thị”, cần nhìn vấn đề ở một tầm rộng hơn. Đây không chỉ là quyết định về xây dựng hay bất động sản, mà là bài toán về không gian phát triển, động lực tăng trưởng và vị thế đô thị trong tương lai.
Vì sao Đà Nẵng được chọn cho mô hình đô thị lấn biển?
Việc lựa chọn Đà Nẵng để triển khai mô hình khu đô thị lấn biển gắn liền với bối cảnh phát triển mới của thành phố sau quá trình hợp nhất và sắp xếp đơn vị hành chính. Sau thay đổi này, Đà Nẵng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương có đường bờ biển dài khoảng 215km, sở hữu hai sân bay quốc tế, hai cảng biển, trong đó cảng biển Đà Nẵng được quy hoạch theo hướng có tiềm năng trở thành cảng biển đặc biệt, cùng với cửa khẩu quốc tế Nam Giang.
Những điều kiện đó cho thấy Đà Nẵng không chỉ còn là một đô thị du lịch ven biển, mà đang được đặt vào một vị thế rộng hơn trong chiến lược phát triển vùng và hội nhập quốc tế. Với hệ thống cảng biển, hàng không và kết nối liên vùng mạnh, thành phố có đủ nền tảng để hình thành các trung tâm dịch vụ, tài chính, logistics và đổi mới sáng tạo mang tính khu vực. Đây là cơ sở quan trọng để lý giải vì sao một mô hình đô thị lấn biển, có quy mô lớn và định hướng quốc tế, lại được đề xuất tại Đà Nẵng.
Lấn biển không chỉ để có thêm đất, mà để tạo một không gian phát triển hoàn toàn mới
Một trong những điểm mấu chốt nhất của câu chuyện này là: Đà Nẵng lấn biển không chỉ vì thiếu đất. Theo dự thảo, không gian đất liền của thành phố hiện chưa khai thác hết, nhưng các khu đô thị và khu công nghiệp hiện hữu không còn phù hợp để thử nghiệm các cơ chế tài chính, thương mại, đầu tư mang tính quốc tế hoặc để hình thành các trung tâm dịch vụ mới.
Điều đó có nghĩa là bài toán ở đây không nằm ở số lượng đất, mà nằm ở chất lượng của không gian phát triển. Một đô thị đã hình thành từ trước thường bị ràng buộc bởi hiện trạng dân cư, hạ tầng, chức năng đất và cơ chế quản lý cũ. Nếu muốn tạo ra một khu vực thật sự mới, nơi có thể tích hợp đồng bộ các chính sách ưu đãi, mô hình quản trị hiện đại, hạ tầng thông minh và chức năng kinh tế quốc tế, thì việc phát triển một không gian hoàn toàn mới là phương án hợp lý hơn.
Theo nội dung dự thảo, việc lấn biển với các đảo nhân tạo có ranh giới tự nhiên rõ ràng được xem là giải pháp để tạo ra một không gian phát triển độc lập, có thể kiểm soát an toàn tốt hơn và thuận lợi hơn cho việc áp dụng các cơ chế đặc thù. Đây được xem là yếu tố then chốt để hình thành một khu vực phát triển mới gắn với kinh tế biển, kinh tế số và chuỗi giá trị toàn cầu.
Nói cách khác, lấn biển trong trường hợp của Đà Nẵng là cách để thành phố “vẽ lại” một mặt bằng phát triển mới từ đầu, thay vì cố gắng chắp nối các không gian hiện hữu vốn đã có nhiều giới hạn.
Động lực tăng trưởng mới cho mục tiêu phát triển giai đoạn 2026–2030
Đà Nẵng đang đặt ra mục tiêu khá cao trong giai đoạn 2026–2030, trong đó GRDP tăng từ 11% trở lên và khu vực kinh tế tư nhân tăng trưởng bình quân khoảng 11,5–12%/năm. Để đạt mục tiêu này, dự thảo nghị định xác định thành phố cần có những dự án động lực, đi kèm với cơ chế, chính sách đặc thù, đủ sức phát huy lợi thế sau hợp nhất.
Đây là điểm rất quan trọng khi phân tích dự án đô thị lấn biển Đà Nẵng. Một thành phố muốn bứt tốc không thể chỉ dựa vào tăng trưởng tự nhiên từ các khu vực cũ. Thành phố cần những đại dự án có sức lan tỏa lớn, đủ để kéo theo đầu tư, việc làm, dịch vụ, hạ tầng và sự dịch chuyển của các dòng vốn mới. Khu đô thị lấn biển, nếu được triển khai, có thể đóng vai trò như một cực tăng trưởng mới cho Đà Nẵng.
Từ góc nhìn quy hoạch, đây có thể là nơi tích hợp các chức năng mà thành phố đang muốn nâng cấp trong nhiều năm tới: trung tâm tài chính, khu thương mại tự do, dịch vụ quốc tế, đổi mới sáng tạo, giải trí cao cấp và các sản phẩm đô thị mang tính biểu tượng. Đây cũng là lý do dự án được đặt trong tầm nhìn phát triển dài hạn, thay vì chỉ là một dự án nhà ở hay bất động sản đơn thuần. Nhận định này là suy luận từ mục tiêu tăng trưởng và định hướng chức năng của khu đô thị được nêu trong dự thảo.
Đô thị lấn biển Đà Nẵng sẽ nằm ở đâu và có những chức năng gì?
Theo quy hoạch TP. Đà Nẵng đã được phê duyệt như bài viết phản ánh, giai đoạn đầu sẽ hình thành khu đô thị lấn biển tại vịnh Đà Nẵng, ngoài khơi đối diện trục đường Nguyễn Tất Thành, với quy mô khoảng 1.428ha, gồm 5 cụm đảo nhân tạo đa chức năng.
Định hướng sử dụng đất sơ bộ của khu đô thị lấn biển bao gồm các khu chức năng chính như nhà ở, du lịch quốc tế, thương mại tự do gắn với đổi mới sáng tạo, trung tâm tài chính quốc tế và các khu vui chơi, giải trí.
Nếu đọc kỹ cấu trúc chức năng này, có thể thấy Đà Nẵng không hướng đến một khu đô thị lấn biển theo kiểu mở rộng dân cư đơn thuần. Thành phố đang nhắm đến một mô hình đô thị tích hợp đa lớp giá trị. Ở đó, yếu tố “ở” chỉ là một phần; phần quan trọng hơn là xây dựng một hệ sinh thái kinh tế và dịch vụ cao cấp. Chính định hướng này khiến dự án có sức hút lớn về mặt quy hoạch, bởi nó mở ra khả năng tái định vị Đà Nẵng từ một trung tâm du lịch biển thành một đô thị biển có vai trò sâu hơn trong mạng lưới kinh tế khu vực.
Bệ phóng từ cơ chế đặc thù: yếu tố quyết định thành bại
Một điểm nổi bật khác trong dự thảo là khu đô thị lấn biển được thiết kế để áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù về thương mại, tài chính, đầu tư, thuế, xuất nhập khẩu, visa và hải quan điện tử. Theo bài viết, khu vực này được định hướng là nơi hội tụ các hoạt động về vốn, công nghệ, đổi mới sáng tạo và dịch vụ cao cấp.
Trong quá trình xây dựng dự thảo, mô hình này có tham chiếu kinh nghiệm quốc tế, trong đó có Hainan Free Trade Port của Trung Quốc, nhưng được điều chỉnh để phù hợp với điều kiện quản lý và yêu cầu phát triển của Việt Nam.
Điều đó cho thấy “linh hồn” của dự án không chỉ nằm ở phần đất lấn biển, mà nằm ở thể chế đi kèm. Một khu đô thị quy mô lớn sẽ khó tạo đột phá nếu chỉ có hạ tầng đẹp và vị trí tốt. Ngược lại, nếu được trao cơ chế đủ linh hoạt, đủ cạnh tranh, đủ hấp dẫn với nhà đầu tư chiến lược và các doanh nghiệp công nghệ, tài chính, thương mại quốc tế, khu đô thị này có thể trở thành bệ phóng mới cho Đà Nẵng. Những thách thức lớn: pháp lý, vật liệu san lấp và nhà đầu tư chiến lược
Dù mang tham vọng lớn, dự án đô thị lấn biển Đà Nẵng vẫn đối diện nhiều thách thức. Theo dự thảo, quy trình pháp lý hiện hành liên quan đến quy hoạch, khai thác và cung ứng vật liệu san lấp hiện là điểm nghẽn lớn nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án.
Đây là vấn đề thực tế với mọi dự án lấn biển quy mô lớn. Không chỉ cần vốn và quy hoạch, dự án còn cần nguồn vật liệu cực lớn, ổn định, hợp pháp và đáp ứng tiến độ thi công. Vì vậy, dự thảo đã đề cập rõ rằng trong trường hợp các mỏ khoáng sản trên địa bàn Đà Nẵng đã khai thác hết trữ lượng nhưng vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu, trên cơ sở đề nghị bằng văn bản của UBND thành phố Đà Nẵng, các địa phương khác có thể được ưu tiên cấp phép thăm dò, khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường và cát biển thuộc nhóm III, IV để phục vụ dự án.
Về phía nhà đầu tư, dự thảo cũng đặt ra điều kiện khá cao. Theo đó, nhà đầu tư chiến lược phải bảo đảm khả năng huy động vốn và đáp ứng một trong hai điều kiện: có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án quy mô từ 100.000–150.000 tỷ đồng, hoặc 10% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô trên 150.000 tỷ đồng.
Những yêu cầu này cho thấy dự án không dành cho các nhà đầu tư thông thường. Đây là sân chơi của các tập đoàn lớn, có năng lực tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn và khả năng triển khai đồng bộ từ quy hoạch, xây dựng đến vận hành.
Chính sách nhà ở, sở hữu nước ngoài và ưu đãi thuế
Dự thảo quy định nhà đầu tư chiến lược không phải dành quỹ đất trong khu đô thị lấn biển để xây dựng nhà ở xã hội, cũng không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác. Thay vào đó, nhà đầu tư có trách nhiệm nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm tiền sử dụng đất của 10% diện tích đất ở của dự án và chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng.
Dự thảo cũng có quy định cụ thể về chuyển nhượng và sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo đó, nhà đầu tư chiến lược được chuyển nhượng tối đa không quá 50% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đối với nhà ở riêng lẻ trong khu vực có quy mô dân số khoảng 10.000 người, số lượng căn được mua, thuê mua, nhận tặng cho và sở hữu không vượt quá 250 căn.
Về chính sách thuế, các dự án đầu tư trong khu đô thị lấn biển thuộc các lĩnh vực như nghiên cứu, phát triển công nghệ cao, xây dựng trung tâm đổi mới sáng tạo, nghiên cứu và phát triển được áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong 30 năm, miễn thuế trong 4 năm đầu và giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm tiếp theo theo quy định.
Đây là nhóm chính sách có thể tạo sức hút lớn với nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ, dịch vụ chất lượng cao và đổi mới sáng tạo.
Tác động đến bất động sản và vị thế đô thị của Đà Nẵng
Từ góc nhìn thị trường, nếu khung pháp lý được hoàn thiện và dự án được triển khai thực tế, đô thị lấn biển Đà Nẵng có thể tạo ra nhiều tác động sâu rộng. Trước hết, dự án sẽ nâng mặt bằng phát triển đô thị ven biển của thành phố lên một cấp độ mới, không chỉ về quy mô mà còn về chất lượng sản phẩm và chức năng kinh tế. Nhận định này là suy luận từ quy mô gần 1.500ha, tổng vốn đầu tư khoảng 360.000 tỷ đồng và định hướng tích hợp nhiều chức năng quốc tế của dự án.
Xa hơn, dự án có thể góp phần tái định vị Đà Nẵng trong khu vực. Thành phố không chỉ được nhìn như một điểm đến du lịch, mà có thể trở thành một trung tâm kinh tế biển hiện đại, có yếu tố tài chính, đổi mới sáng tạo và thương mại quốc tế rõ nét hơn. Tất nhiên, khả năng này còn phụ thuộc vào việc cơ chế đặc thù có được ban hành đầy đủ hay không, nhà đầu tư chiến lược là ai và tiến độ triển khai ra sao. Nhưng rõ ràng, xét trên định hướng hiện tại, đây là một trong những ý tưởng phát triển có tầm nhìn lớn nhất của Đà Nẵng trong nhiều năm trở lại đây.
Câu chuyện Đà Nẵng vì sao phải lấn biển làm đô thị thực chất là câu chuyện về nhu cầu tạo ra một không gian phát triển mới, đủ lớn, đủ độc lập và đủ linh hoạt để thử nghiệm những cơ chế tăng trưởng hiện đại. Theo dự thảo nghị định được phản ánh trong bài viết, dự án có quy mô khoảng 1.428ha, tổng vốn đầu tư khoảng 360.000 tỷ đồng, gồm 5 cụm đảo nhân tạo đa chức năng, định hướng triển khai từ 2026 đến 2040 tại khu vực vịnh Đà Nẵng, đối diện trục Nguyễn Tất Thành.
Điểm cốt lõi của dự án không chỉ nằm ở phần đất lấn biển, mà nằm ở việc hình thành một khu vực có thể áp dụng cơ chế đặc thù về thương mại, tài chính, đầu tư, thuế, xuất nhập khẩu, visa và hải quan điện tử, hướng đến vai trò trung tâm của vốn, công nghệ, đổi mới sáng tạo và dịch vụ cao cấp.
